Le terrain à bâtir : quels sont ses critères de désignation ?

Le terrain à bâtir et le terrain constructible renvoient à 2 notions très répandues et dont les différences sont floues pour la plupart des gens.

Quelles sont les différences entre un terrain à bâtir et un terrain constructible ?

Dans ce qui va suivre, nous allons définir le terrain à bâtir, le terrain constructible et montrer, par la suite, les différences entre eux.

Sommaire

I. Les différents types de terrains

Les terrains qui sont proposés à la vente sont de diverses natures. D’abord, on les distingue selon leur situation :

• Le terrain en secteur diffus qui se trouve hors lotissement, isolé.
• Terrain loti : ce dernier est le résultat de la division en parcelles d’un terrain. Il représente dès lors un lot.

Par la suite, on les regroupe en fonction de leur destination :

• Terrain agricole
• Le terrain viabilisé
• Terrain non constructible
• Le terrain constructible

Tous ces types de terrains doivent répondre à des critères juridiques bien déterminés. On recommande de les connaitre avant l’achat de votre terrain pour la construction d’une maison ou d’un autre immeuble. Le coût du terrain dépend surtout de sa nature constructible ou non.

II. Terrain à bâtir

II.1. Qu’est-ce que le terrain à bâtir ?

En droit français, le terrain à bâtir est prêt à accueillir une construction neuve.

Il doit, par ailleurs, répondre à des critères juridiques et physiques qui lui permettent d’être édifié. Les critères de définition d’un terrain à bâtir font l’objet de la loi no 85-729 du 18 juillet 1985 de définition et de mise en œuvre de principes d’aménagement. Cette loi modifie l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation et donne la définition du terrain à bâtir. Ces principes s’imposent tant au juge civil qu’à l’autorité administrative. C’est le juge du fond qui doit qualifier les terrains à bâtir.

II.2. Pourquoi la qualification de terrain à bâtir ?

Le problème de qualification se pose lors de l’évaluation d’un bien en vue de son expropriation ou de sa préemption. En fait, si elle est retenue, la qualification du terrain à bâtir exerce un effet à la hausse sur l’estimation du bien.

II.3. Les équipements indispensables au terrain à bâtir

Le Code de l’expropriation fournit la plupart des réponses à cette question, toutefois, la jurisprudence a aussi apporté des précisions.

Le terrain à bâtir doit alors bénéficier d’une desserte par les équipements, suffisante et qui répond aux exigences réglementaires.

Afin que le “terrain à bâtir” soit considéré de tel, il doit être l’objet de travaux de viabilisation. Ainsi, il doit :

• Disposer d’une voie d’accès. Cette dernière peut être publique ou privée, si elle est reliée à la voie publique.
• Avoir un accès à l’eau potable par raccordement au réseau de la commune ou bien par des moyens privés comme les puits. Il faut toutefois s’assurer de la potabilité de l’eau et de sa protection contre les menaces de la pollution.
• Être raccordé aux réseaux téléphonique et électrique.
• Si les règles liées à la santé publique et à l’urbanisme l’exigent, le terrain à bâtir doit être relié au réseau d’assainissement public, soit, au réseau tout-à-l’égout.
• Le raccordement au réseau de gaz de ville n’est pas obligatoire (au choix).
• Le règlement propre à quelques zones peut imposer un équipement du terrain dans le cadre d’un aménagement d’ensemble.

• Les équipements à utiliser doivent être en mesure de subvenir aux besoins des personnes qui vont occuper les futures constructions comme le diamètre des canalisations.

II.4. L’équipement est-il le seul critère pour qualifier le terrain à bâtir ?

D’autre part, le terrain doit se trouver dans une zone qui est désignée comme constructible par le plan d’occupation des sols (POS), le plan local d’urbanisme (PLU) ou par tout autre document public d’urbanisme.

Dans le cas où le terrain se trouverait à cheval sur 2 zones, il faudra répondre aux règles qui sont applicables dans chacune des 2 zones.

Enfin, le terrain à bâtir doit être nu.

II.5. La surface du terrain est-elle prise en compte ?

La surface du terrain à bâtir ainsi que ses dimensions sont aussi prises en considération. En effet, le terrain à bâtir doit représenter une parcelle d’un seul tenant. Généralement, on ne prend pas en considération la surface affectée aux voies. Aussi, l’utilisation effective du terrain et sa division en parcelles sont sans influence.

II.6. La fiscalité applicable au terrain à bâtir

Le terrain à bâtir est soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Par ailleurs, on considère également comme terrain à bâtir les parcelles qui font partie d’un lotissement. Ces derniers sont passibles de la taxe foncière, et ce, même si elles ne représentent pas un revenu.

La valeur locative cadastrale des terrains à bâtir qui se trouvent en des zones urbaines délimitées par un plan d’occupation des sols peut être majorée dans la limite de 500 %, sur délibération du Conseil municipal.

III. Terrain constructible

Un terrain constructible représente une parcelle qui est apte à accueillir une ou plusieurs constructions neuves. Le terrain constructible doit répondre à plusieurs critères.

III.1. Terrain constructible : les conditions nécessaires

III.1.a. Le terrain constructible doit être physiquement capable d’accueillir une construction

En effet, la nature du sol et la nature du sous-sol doivent permettre le fait de créer des fondations solides qui peuvent supporter le poids du bâtiment et assurer la sécurité des occupants. Si le terrain se trouve, par exemple, dans une zone qui est sujette au glissement du terrain ou, par exemple, inondable, on ne pourra pas y envisager des travaux de construction.

III.1.b. Il doit être en mesure d’être viabilisé ou l’est déjà

Sa localisation doit ainsi être favorable pour un raccordement au réseau téléphonique, électrique et d’assainissement, si cela est nécessaire. D’autre part, il doit bénéficier d’un accès à l’eau potable et d’une voie d’accès carrossable en mesure de supporter les allées et les venues des engins de chantier qui sont liés à la construction.

III.1.c. Il doit être autorisé juridiquement à accueillir une construction

Le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune exige cela. Également, ce critère dépend de la zone où se situe le bien.

Remarque

Un terrain constructible ne peut pas, dans certains cas, accueillir votre projet de construction. Il est alors essentiel de consulter le plan local d’urbanisme, le POS ou la carte communale et demander un certificat d’urbanisme.

III.2. Quelle est la différence entre terrain viabilisé et terrain constructible ?

Le terrain viabilisé bénéficie déjà d’une voie d’accès et des différents réseaux publics. Pourtant, cela ne suffit pas pour qu’on le considère comme constructible.

Par ailleurs, un terrain constructible n’est pas nécessairement viabilisé, cependant, il peut le devenir.

Les travaux de « viabilisation » sont généralement à la charge de l’acheteur.

III. 3. Comment savoir si le terrain est constructible ?

Si vous envisagez d’acheter un terrain pour y faire construire une maison, vous devez suivre certaines démarches afin de vous assurer de la faisabilité du projet :

• Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) : ce plan vous permet de connaitre la destination autorisée des sols ainsi que les modalités de construction.
• La carte communale : elle vous permet de savoir dans quelle zone (urbaine, à protéger, à urbaniser…) se trouve la parcelle.
• Le certificat d’urbanisme : c’est un document qui permet la vérification des taxes appliquées au terrain, les règles d’urbanisme, les limitations au droit à la propriété et les raccordements existants.
• Le cadastre : demander un relevé cadastral vous permettra de connaître les limites exactes de la parcelle.

On peut solliciter ces documents dans la mairie de laquelle dépend le terrain.

Il est à savoir qu’on peut réaliser certaines démarches en ligne.

Il est également souvent nécessaire d’avoir recours à des spécialistes afin de sonder le terrain et définir sa capacité physique à pouvoir supporter la construction.

IV. Les différences entre terrain à bâtir et terrain constructible

La différence entre un terrain constructible et un terrain à bâtir est relativement floue. La plupart des personnes considèrent ces notions comme des synonymes.

Il existe toutefois deux distinctions notables : 

• Le terrain à bâtir est nécessairement nu (hormis les bâtiments impropres à usage quelconque tels que les ruines) tandis qu’un terrain constructible peut comporter déjà une ou plusieurs constructions.

• Un terrain constructible n’est pas obligatoirement viabilisé, contrairement au terrain à bâtir.

Les terrains groupés ou qui sont en lotissement sont automatiquement livrés prêts à bâtir. En revanche, les terrains « isolés », qui sont directement vendus en diffus par des propriétaires, ne peuvent pas être toujours viabilisés.

Cela a des conséquences sur le prix vu que les travaux de viabilisation non réalisés doivent être à la charge de l’acquéreur. En fonction de la localisation du terrain sur la commune, les coûts varient souvent entre 800 et 1 000 € HT par logement en habitat collectif.

Avant d’effectuer tout achat de terrain, il faut bien se renseigner sur sa nature pour pouvoir prévoir, le cas échéant, le budget nécessaire à la viabilisation.

Conclusion

Le terrain à bâtir est un terrain dont les capacités physiques et juridiques lui permettent d’accueillir immédiatement une construction. C’est une qualification qui est notamment utile afin d’évaluer le terrain.